Выпуск №29 (4835)

Свежий выпуск

16 апреля 2021

Цены на недвижимость в Краснодаре и Сочи стремительно растут

Кубанские «квадраты» прирастают нулями

На днях подруга скинула мне в «Вацап» объявление: «Адлер, продается квартира в строящемся доме, сдача в конце этого года, площадь — 33 квадратных метра, цена — 13 миллионов с хвостиком».

Я сначала подумала, что это шутка. Потом я подумала, что речь идет о каком-то суперэлитном доме в трех шагах от моря… Но откуда в элитном доме квартира в 33 квадратных метра? Короче говоря, я настолько заинтересовалась этой информацией, что попросила у подруги ссылку на объявление. И да, оно оказалось вполне реальным.

Дом для богатых чудаков

В Адлерском районе есть такое местечко — село Веселое. Оно располагается на самой границе с Абхазией. И вот там, в нескольких сотнях метров от таможни, сейчас строится огромный жилой комплекс, состоящий из многоэтажек. Обычные бетонные дома, стоящие в неприличной близости друг от друга, вокруг комплекса оживленные пыльные трассы… Два года назад, когда этот комплекс только начинали строить, цена на квадратный метр там не превышала 80 тысяч рублей, и даже тогда это было недешево. Постепенно стоимость квартир здесь росла. Но никому и в голову не приходило, что аппетиты застройщика вырастут настолько.

У местных есть объяснение: «Хайпанули на Сириусе!»

Переведу для несведущих. Недавно на территории Адлерского района появился новый поселок под названием Сириус. Он стал первой в России федеральной территорией с особым устройством власти и собственным бюджетом. Пока никто из обывателей толком не знает, что ж это за особая территория, но в СМИ всё расписали настолько красиво, что всем кажется, будто жить здесь будет очень престижно. Новый комплекс строится рядом с Сириусом, а значит, это, по мнению многих, ну о-о-очень круто.

Но круто ли это настолько, чтобы покупать здесь квартиру по цене почти в четыреста тысяч за квадратный метр? Вопрос, конечно, риторический. В отделе продаж утверждают, что квартиры продаются как горячие пирожки. Но у меня как у человека, который интересуется сферой недвижимости, в этом большие сомнения. Если взять такую квартиру на условиях ипотеки, то ежемесячный взнос составит 84 тысячи рублей. Многие ли в стране это потянут?

По данным Росстата, средняя зарплата на Кубани составляет менее 37 тысяч рублей в месяц. И по своим доходам мы, кубанцы, где-то в середине списка.

Самые высокие зарплаты нынче в Чукотском автономном округе — около 117 тысяч рублей. Далее идет Ямало-Ненецкий автономный округ (108 тысяч рублей), Магаданская область (свыше 95 тысяч рублей). Ну и Москва, как всегда, не бедствует: средняя зарплата в месяц там составляет примерно 95,4 тысячи рублей. Ясно же, что даже при таких доходах ипотечный кредит в 84 тысячи в месяц потянет далеко не каждый.

Однако всё это лирика. Раз застройщик установил такую цену, значит, какой-никакой спрос, а есть. Ну а тем, кто не может купить, только и остается что зубами щелкать.

Эх, хоть бы издали увидеть того чудака, который купит крохотную однушку в бетонном скворечнике за тринадцать миллионов…

Экскурс в прошлое

В Сочи я переехала ровно четыре года назад. До этого всю жизнь прожила в Краснодаре. Когда переезжала, однокомнатная квартира в Краснодаре площадью 30—35 «квадратов» стоила миллиона полтора. В проблемных домах жилье можно было купить и того дешевле. Проблемные дома — это так называемые самострои: многоэтажки, построенные без согласований и разрешений и вообще неизвестно как.

Узнав цены на недвижимость в Сочи, я сильно удивилась. Там квартира в так называемой хрущевке стоила от 2,5 миллиона. В самостроях можно было взять дешевле. Сервис «Авито» пестрел объявлениями о квартирах за миллион-полтора, но речь там шла о незаконченных домах. Решил, например, какой-нибудь хитрый человечек построить у себя на участке не частный дом, как полагается по градостроительным нормам, а пятиэтажку на сто квартир. Фундамент заложил и пошел искать лохов, которые вложатся в его стройку. Достроит он дом или нет, сможет ли потом оформить на него документы, неизвестно. Хочешь — рискуй, не хочешь — плати за узаконенное жилье дороже.

В Сочи я приехала не просто так. Меня пригласили на работу — продавать квартиры в новом жилом комплексе Адлерского района. Речь идет об одном из ЖК в селе Веселом.

Ценник мы изначально выставили такой: от 73 тысяч рублей за квадратный метр, но это за большие квартиры. Однокомнатные начали продавать от 80 тысяч за «квадрат». Это в черновой отделке.

Плакали, но брали

Если бы вы только знали, как возмущались покупатели! Это считалось несусветно высокой ценой! Местные, что называется, облизывались на наш комплекс, но обходили его стороной. Однако без покупателей мы не сидели. Я одна продавала в среднем по десять квартир в месяц, а это высокий показатель даже для профессионала.

Квартиры в основном покупали приезжие. Рулили Питер, Ханты-Мансийск, Красноярск, Челябинск, попадалась Москва.

Потом цены подняли до ста тысяч за «квадрат». Народ стонал, матерился, ругал комплекс, нас, но покупал. Почему? Потому что у наших квартир были хорошие документы. Вкладывать деньги в самострои жители «сытых» регионов боялись. Старые вонючие сочинские хрущевки тоже не привлекали, а мы продавали жилье в новых домах.

В 2018 году власти плотно взялись за борьбу с незаконным строительством. Большинство нелегальных строек прикрыли. В Сочи и Краснодаре за решетку попали многие именитые чиновники и руководители компаний, заведовавших сомнительными стройками… Казалось бы, это благо… Ан нет. Цены на жилье резко взлетели вверх. Но никто не думал, что они будут ползти вверх с таким упрямством.

Ценничек стал золотым

Так какова же картина в сфере недвижимости на день сегодняшний?

Конечно, тринадцать миллионов за маленькую однушку в Сочи — это явно перебор.

Проанализировав рынок Сочи, я пришла к такому выводу: минимальная цена за «квадрат» в нормальном, беспроблемном, уже сданном доме сегодня начинается от 165 тысяч рублей.

Те квартиры, которые мы когда-то продавали за 2,4 миллиона, сейчас стоят от 5,5 миллиона. Родственники когда-то взяли большую двушку за 5,2 миллиона, переживали страшно, думали, что переплатили, меня ругали. Недавно узнали: этажом выше такую же квартиру продали за двенадцать миллионов, праздновали несколько дней, порвали три баяна. Я теперь дорогой гость у них.

В Краснодаре цены тоже не то чтобы радуют и не то чтобы расстраивают — меня лично они шокируют и вводят в ступор. Знакомый риелтор недавно сказал: однушки в хрущевке поднялись до 2,2 миллиона. Это с полутора-то!

Три года назад мои бывшие соседи продали трехкомнатную квартиру в Краснодаре, в Комсомольском микрорайоне, за три миллиона рублей, еще и покупателя долго искали. Недавно узнала: знакомая в январе приобрела двушку за 2,6 миллиона. Я еще расстроилась за нее, подумала: дорого. Звоню приятелю-риелтору — он кричит: «Да ты что, скажи ей, что она под счастливой звездой родилась: таких цен уже нет!»

Я в шоке, товарищи!

Конечно, те цены, которые я называю, условны. Жилье что в Сочи, что в Краснодаре можно дешевле найти: везде есть неблагополучные районы и неблагополучные дома.

Например, в Краснодаре, в так называемом поселке Российском, утыканном самостроями, жилье можно найти дешевле полутора миллионов.

Например, знакомая продает студию площадью 22 «квадрата» за миллион триста. Да только в доме этом и поселиться страшно. Вода там из скважины, газа нет, котельная работает на солярке, а это дорого: зимой «коммуналка» выходит тысяч на восемь. Ну и электричества в этом доме на всех не хватает: чуть что — от чрезмерного потребления выбивает входные автоматы, весь дом сидит без света до устранения поломки.

Почему так? А потому что пятиэтажка эта построена нелегально, на участке, предназначенном для частного дома. Коммуникации были рассчитаны только на одну семью. А поскольку здесь теперь стоит пятиэтажка на сто квартир, жизнь в ней больше похожа на ад.

«Льготная» ипотека

Итак, что же стало причиной такого стремительного роста цен на рынке недвижимости края?

Выше я уже обозначила: в крае ужесточился надзор за строительством жилья, прикрыли незаконные стройки, а значит, конкуренция у застройщиков свелась до минимума. Когда-то именно разгул нелегального строительства держал цены в узде, но как только ситуация изменилась, это сразу же сказалось на стоимости квадратного метра.

Однако это только одна из причин, почему недвижимость в крае стала «золотой». Факторов, повлиявших на ситуацию, несколько, и все они из категории «хотели как лучше, а получилось как всегда».

Про льготную ипотеку слышали? С ее помощью наши власти решили поддержать жилищное строительство. Суть льготной ипотеки: если человек приобретает жилье непосредственно у застройщика, то в банке ему предлагают ипотечный кредит по минимальной ставке. Естественно, чтобы банки не терпели убытки, государство им отстегивает из казны.

Казалось бы, всем должно стать хорошо: народу жить полегче, а раз люди покупают больше квартир, застройщикам тоже отлично. Но проблема в том, что с увеличением спроса на первичное жилье стали расти и цены.

Невиданное дело: квартиры в строящихся домах сегодня стали стоить дороже уже готовой вторички (на нее льготная ипотека не распространяется). Парадокс? Да. Лично я не могу найти объяснение этому феномену. Такое впечатление, что наш народ резко потерял разум и смотреть стал не на цены, а на предлагаемые проценты в банке. Ниже процент — берем. И закроем глаза на то, что переплатим и что дом еще не достроен, подождем.

Но в любом случае рост цен на первичное жилье влияет на стоимость жилья вторичного — там ценник тоже пополз вверх.

Долевка по-новому

Еще один важный момент, который повлиял на цены в сфере недвижимости,— изменения в законодательстве, касающиеся долевого строительства. Умничать не буду, объясню по-простому.

Все мы привыкли к такой схеме: застройщик решил построить дом и по закону имеет право привлекать к этому процессу средства дольщиков. Договоры долевого участия даже регистрировались в Росреестре, всё вроде бы честно… Но при этом никто не гарантировал того, что однажды застройщик не разорится и не бросит стройку. Естественно, дольщики при таком раскладе остаются ни с чем.

Федеральные власти решили минимизировать риски покупателей и отныне запретили строиться на деньги дольщиков. Продавать квартиры в строящихся домах можно, но деньги покупателей поступают не застройщику в карман, а на специальный банковский счет, который как бы замораживается. Когда дом будет достроен, тогда застройщик всё сразу и получит.

Вроде бы всё честно, логично и прозрачно. Но абсолютно неинтересно застройщикам. Ведь никто никогда не знает, что будет через месяц, а уж тем более через год, на сколько поднимется стоимость стройматериалов, какие будут темпы инфляции. В общем, застройщики просто вынуждены драть с покупателей три шкуры, дабы минимизировать собственные риски.

И конечно, пандемия

Куда уж без нее! Естественно, пандемия тоже повлияла на цены.

Во-первых, многие страны сейчас закрыты для посещения россиянами. И та категория людей, которые хотели вложиться в недвижимость «за бугром», сегодня вынуждена покупать квадратные метры дома — не пропадать же деньгам.

Во-вторых, карантинные меры в России стали поводом для выселения за пределы государства целой армии мигрантов. А ведь именно мигранты были той самой дешевой рабочей силой, за счет которой выживали многие стройки.

Россияне за свой труд просят дороже, а значит, себестоимость строящегося жилья тоже дорожает.

Подводя итоги…

Итак, в причинах подорожания квадратных метров мы разобрались. Правда, стало ли нам легче от этого понимания? Лично мне нет. Новая квартира в ближайшее время мне точно не светит: не потяну.

Интересно, а кто-то потянет? Многие эксперты предрекают рынку недвижимости края мощный обвал цен, но правы они или нет, покажет только время.

А в завершение один небольшой штрих к портрету современных приобретателей жилья в Сочи.

В начале разговора я упоминала жилой комплекс, в котором я когда-то продавала жилье. Знаете, что там сейчас происходит? Местная управляющая компания воет от тотальных неплатежей. Люди не платят за «коммуналку». Проводили работу с собственниками, выясняли, что к чему. Типичная картина: жилье в комплексе приобреталось на условиях ипотеки. Люди, переезжая в Сочи из богатых северных регионов, считали так: раз квартиры здесь дорогие, значит, и зарплаты будут соответствующие. Естественно, надежды на сытую жизнь не оправдались: зарплаты в Сочи невелики, а работа в основном сезонная — зимой еще пойди найди, куда пристроиться.

Короче, многим оказалось попросту нечем оплачивать ипотеку. Какая уж тут «коммуналка»?

Интересно, что будет дальше? Каким через несколько лет окажется портрет типичного приобретателя недвижимости в Сочи 2021 года? Смогут ли эти люди тянуть свои огромные ипотечные платежи? Мне очень это интересно.

Нет-нет, не думайте обо мне плохо, я вовсе никому зла не желаю и не завидую. Ну есть у людей возможность купить в Сочи жилье и есть, молодцы! А я сейчас слезы утру и начну улыбаться.

Надежда МЕДАР

Здесь может быть ваша реклама
Оставьте заявку и наши менеджеры свяжутся с вами
Или вы можете посмотреть наше предложение