Выпуск №80 (4886)

Свежий выпуск

15 октября 2021

Все ли согласны?

Как незаконно проведенная перепланировка может привести к судебным разбирательствам

Процесс по перепланировке и переустройству квартиры всегда вызывает споры. Надо ли узаконивать изменения или нет — вот в чем вопрос.

О том, как правильно провести перепланировку в квартире, не нарушив законных прав остальных собственников многоквартирного дома, рассказывает эксперт Кадастровой палаты по Краснодарскому краю Юлия ТРЕТЬЯК.

Юлия Сергеевна, вначале расскажите, чем отличается перепланировка от переустройства и реконструкции. В чем их особенность и почему так важно различать эти три понятия?

— Понятие переустройства и перепланировки установлено Жилищным кодексом Российской Федерации и применяется в отношении помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения — это изменение его конфигурации, например снос или возведение внутренних стен, создание арки между комнатами (соединение помещений), остекление балкона, лоджии. А переустройство (переоборудование) помещения в многоквартирном доме — это установка (возведение), замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, например установка бытовых электроплит взамен газовых плит, перенос ванны, мойки, умывальника, унитаза, газовых приборов и прочее. То есть при переустройстве все комнаты остаются в старых границах, а при перепланировке они изменяются.

Понятие же реконструкции дает Градостроительный кодекс Российской Федерации и подразумевает под собой изменение параметров здания, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций, например, при капитальном ремонте.

Выдача разрешений на реконструкцию объектов капитального строительства и прочие мероприятия, связанные с этим, осуществляются органом местного самоуправления (статья 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В чем кроется опасность, если собственник не согласовал перепланировку с остальными собственниками многоквартирного дома, а также не направил заявление в орган местного самоуправления?

— Собственники помещений в многоквартирном доме знают, что они вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и в своих интересах. Но при этом нельзя забывать и об обязанности не нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Жилищные права граждан имеют ограничения в той мере, в какой это необходимо для защиты жизни, здоровья, прав и законных интересов других лиц.

На это существует ряд запретов и ограничений. Прежде чем осуществлять какие-либо работы без получения соответствующих разрешений и согласований, стоит помнить о ряде запретов.

Так, запрещаются работы, в результате которых ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе если затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам. Кроме того, запрещается затрагивать характеристики здания (несущие стены, перекрытия, балки). Также размещение над жилыми комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается.

Если переустройство (перепланировка) помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такое переустройство (перепланировку) помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае несоблюдения данных требований гражданин может не только получить штраф с обязательством возвратить жилое помещение в первозданное состояние, но и лишиться жилья, правда это уже крайняя мера воздействия на собственника.

После того как собственник проведет перепланировку в квартире, ему необходимо подать заявление в орган регистрации прав (Росреестр) о произведенных изменениях в помещении для внесения актуальных сведений в ЕГРН. Если собственник не подаст заявление, чем это грозит в дальнейшем?

— Сложности в основном возникают при продаже квартиры, когда человек заключает сделку, а оказывается, что в договоре уже новая площадь и сведения о планировке квартиры не соответствуют фактической. И тут возникает необходимость внесения актуальных сведений в ЕГРН, а это время, которого обычно при заключении сделок не бывает. Кроме того, возможны случаи покупки квартиры с привлечением кредитных средств, и вероятность срыва сделки из-за недостаточного количества времени очень велика.

Помимо сделок, стоит выделить случаи вступления в наследство. Здесь возникают еще большие проблемы, так как документы своевременно не были приведены в порядок. При этом в соответствии с законом о регистрации с заявлением об учете изменений может обратиться только собственник, в итоге вступление в наследство возможно только в судебном порядке.

Во избежание таких сложностей собственнику помещения необходимо своевременно обращаться в уполномоченный орган местного самоуправления, а затем и в орган регистрации прав для отражения произведенных изменений помещения в ЕГРН. Необходимыми документами для внесения изменений в ЕГРН являются: заявление о государственном кадастровом учете, которое можно найти на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru), правоустанавливающие документы на помещение (за исключением случая, когда право на помещение зарегистрировано в ЕГРН), технический план (его готовит кадастровый инженер на основании проекта и акта приемочной комиссии).

Обратиться в орган регистрации прав можно самостоятельно любым удобным способом: посредством личного обращения в многофункциональный центр, посредством почтового отправления, через единый портал государственных и муниципальных услуг.

Многие граждане узаконивают перепланировку постфактум. Как итог — судебное разбирательство. Какой алгоритм действий стоит избрать собственникам жилых помещений, чтобы от начала и до конца процедура по перепланировке квартиры прошла законно?

— Процесс перепланировки, переустройства состоит из ряда этапов.

Вначале нужно разработать проект и согласовать его в районной межведомственной комиссии. Проект переустройства или перепланировки должен соответствовать требованиям законодательства. Проект переустройства дополнительно следует согласовать с профильными организациями. Например, для изменения установки газового обогревателя или установки нового газового оборудования необходим проект газоснабжения квартиры, дома, получение технических условий по присоединению к сетям, согласование с организацией, уполномоченной обслуживать и обследовать дымоходы, и так далее. А для переноса электросетей и изменения схем электроснабжения квартиры необходим другой проект — электрооборудования и электроосвещения.

И переустройство, и перепланировку необходимо согласовывать с органом местного самоуправления по месту нахождения помещения (статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации). В каждом муниципальном образовании приняты административные регламенты по приему заявлений и выдаче документов о согласовании перепланировки (переустройства) жилого помещения. Для этого с заявлением о перепланировке представляются следующие документы:

1) заявление о перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) (представляются заявителем, если право на квартиру не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН));

3) проект перепланировки помещения в многоквартирном доме, а если перепланировка невозможна без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, то и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений с перепланировкой;

4) технический паспорт квартиры (представляется по инициативе заявителя, а также в случае невозможности его получения уполномоченным органом в порядке межведомственного информационного взаимодействия);

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный на представление документов наниматель жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (представляется по инициативе заявителя).

Указанные документы можно представить: посредством личного обращения в многофункциональный центр; при личном обращении в уполномоченный орган по месту нахождения помещения; почтовым отправлением; через единый портал государственных и муниципальных услуг.

С момента согласования с уполномоченным органом выполняются сами работы, а по окончании работ необходимо получить акт технической приемки.

Но на практике чаще всего бывает так, что перепланировка уже сделана и ее необходимо узаконить. Обычно начинают этим заниматься, когда дело доходит до продажи жилья.

Возможно также получить акт и при проведении самовольной перепланировки. Например, в Краснодаре существует такой порядок, также нужно собирать документы и обращаться в уполномоченный орган, но уже с фактическими изменениями.

Так, административным регламентом города Краснодара предусмотрено предоставление документов описанными выше способами на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. Такими документами являются:

1) заявление;

2) правоустанавливающие документы на помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) (представляются заявителем, если право на квартиру не зарегистрировано в ЕГРН);

3) технические паспорта жилого (нежилого) помещения до и после проведения работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме;

4) техническое заключение специализированной организации о допустимости и безопасности проведенных работ по переустройству и (или) перепланировке помещения;

5) документ, подтверждающий соответствие жилого (нежилого) помещения требованиям и правилам пожарной безопасности Российской Федерации;

6) экспертное заключение о соответствии жилого (нежилого) помещения санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам;

7) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение на основании договора социального найма (если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения по договору социального найма).

Если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме произведены с присоединением к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, заявитель представляет помимо вышеназванного протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме.

Если при переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме затронуты газовые сети (оборудование), заявитель представляет заключение организации, осуществляющей газоснабжение соответствующего многоквартирного дома.

Если при переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме затронут фасад многоквартирного дома, заявитель представляет согласование Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар о соответствии выполненных работ требованиям законодательства Российской Федерации.

Но стоит понимать, что не всегда такой порядок оформления самовольной перепланировки приемлем, если в результате были нарушены чьи-то права или требования нормативных актов. Например, если сделано то, что в соответствии с законодательством недопустимо, данный путь может привести к отказу в узаконивании перепланировки.

В этом случае узаконить такие изменения возможно только на усмотрение суда, но в практике имеются случаи, когда это невозможно и в судебном порядке и суд, напротив, обязует собственника помещения вернуть помещение в первоначальное состояние.

Полина ФЕДОРОВА

Здесь может быть ваша реклама
Оставьте заявку и наши менеджеры свяжутся с вами
Или вы можете посмотреть наше предложение