фото: Лера Тарханова
В Краснодарском крае жилая недвижимость продолжает расти в цене, но пользуется стабильной популярностью у покупателей. Она демонстрирует стабильный рост во всех сегментах. Более подробно об этом корреспонденту «Кубани сегодня» рассказали эксперты.
Комплексное развитие
Дмитрий Инаятов, член совета директоров ГК ТОЧНО, член совета благотворительного фонда «ТОЧНО Добро», депутат городской Думы Краснодара, в канун Дня строителя рассказал о том, что строительство девелопера ТОЧНО на территории Краснодарского края носит основу механизмов комплексного развития территории с формированием новых кластеров, социальных и досуговых инфраструктурных объектов.
— Дмитрий Олегович, какие проекты в 2024 году стартовали на Кубани?
— В 2024 году ГК ТОЧНО вышла на черноморское побережье сразу с несколькими крупными проектами. В Сочи мы стартовали с курортной резиденцией «Светский Лес», а в Туапсе — с жилым комплексом «Монако». Запустили объект «Барса» в Новороссийске, а в августе у нас стартует жилой комплекс «Хозяин Морей» в Анапе.
Также в этом году ГК ТОЧНО приступила к застройке еще одного масштабного проекта в Краснодаре: жилого кластера «Первое место» площадью восемьдесят гектаров, где будет возведено более шестисот тысяч квадратных метров жилья.
Наши объекты мы строим по механизмам комплексного развития территорий, то есть еще на этапе проектирования закладываем всю социальную инфраструктуру и благоустройство прилегающих территорий.
Сегодня ГК ТОЧНО активно растет: география проектов уже вышла за пределы Краснодарского края. До конца 2024 году планируем стартовать еще в двух новых регионах: в Ростове и Республике Татарстан — с комплексами в Казани и Зеленодольске.
— Существуют ли проблемы с получением разрешения на строительство с учетом перенасыщенности на рынке недвижимости на Кубани?
— Благодаря недавним изменениям в Градостроительном кодексе многие процессы согласований стали проще, но появились новые условия. Сегодня строительство жилья реализуется через механизмы КРТ — комплексного развития территории. Теперь девелоперы должны получать разрешения не только на строительство многоквартирных домов, но еще и на детские сады, школы, поликлиники и другие инфраструктурные объекты. Ключевым фактором становится не продажа квадратных метров, а создание всех условий для комфортной жизни людей внутри нового микрорайона.
Подобные изменения в законодательстве в корне меняют подход к строительству жилых комплексов и побуждают застройщиков выходить на более высокий уровень в девелопменте.
Мы начали строить социальную инфраструктуру задолго до закрепления этого положения в законодательстве и сегодня можем считать себя одними из лидеров в комплексном развитии территорий в стране. Наши социальные объекты неоднократно становились победителями многих престижных строительных премий и конкурсов. Поэтому в новых условиях у нас не возникает сложностей с получением разрешений на строительство.
— Каким образом девелопер ТОЧНО помогает краю на благотворительной основе?
— За последние десять лет силами ГК ТОЧНО для города было создано множество полезных проектов. Мы активно поддерживали спортивные федерации, оказывали адресную помощь семьям и детям, талантливым студентам и людям с ограниченными возможностями. В 2019 году благоустроили Бородинский бульвар, в 2021-м открыли большую спортивную площадку в парке «Солнечный остров», в 2023 году передали городу инклюзивную площадку для взрослых и детей в городском саду «Карасунский». Нашими силами был возведен большой парк в микрорайоне Родные Просторы.
Хочу отметить еще одно важное направление в благотворительной деятельности ГК ТОЧНО: это строительство храмов. Первым мы заложили храм Святых апостолов Петра и Павла в микрорайоне Родные Просторы. Сейчас в соборе ведутся работы по росписи храмового комплекса, и он уже частично открыт для прихожан. Также идет активное строительство храма Рождества Христова в станице Динской, а в ближайшее время мы планируем приступить к возведению храма в честь иконы Божьей Матери «Знамение» в жилом районе Первое Место.
— Какие планы развития благотворительного направления существуют?
— В 2023 году мы приняли решение открыть свой благотворительный фонд — «ТОЧНО Добро», чтобы через него продолжать реализовывать все наши социальные и благотворительные инициативы.
На данный момент у фонда четыре основных направления: поддержка спорта, помощь семьям и детям, развитие духовно-нравственных ценностей, участие в образовательных программах. По каждому из них мы будем и дальше вести активную работу.
— Все поднимают тему нехватки кадров в строительстве. Есть у вас такая проблема? Если да, как вы ее решаете?
— Сегодня строительство входит в топ-5 отраслей с самой высокой нехваткой кадров. Для нас эта проблема также актуальна. В нынешних условиях для ее решения уже недостаточно каких-то единичных мер. Мы со своей стороны стараемся действовать комплексно и работаем сразу в нескольких направлениях: повышаем престиж профессии через профориентационную работу с молодежью, предлагаем конкурентную заработную плату, вкладываем средства в обучение и повышение квалификации наших сотрудников.
Также много внимания уделяем формированию кадрового резерва. У нас предусмотрен ежегодный план мероприятий для продвижения HR-бренда компании среди студентов. Наши специалисты читают лекции в колледжах и вузах, проводят воркшопы и кейс-чемпионаты. Мы стараемся интегрировать в учебный план реальные задачи бизнеса, чтобы вооружить студентов прикладными навыками для дальнейшей работы.
Недавно ГК ТОЧНО заключила соглашение с КубГТУ по вопросу подготовки профессиональных кадров и дальнейшего трудоустройства в нашей компании.
— Дмитрий Олегович, помимо того, что вы работаете в крупном бизнесе, вы еще занимаетесь и общественной деятельностью, являясь депутатом городской думы. Как удается совмещать два таких серьезных направления?
— Действительно, работы очень много, часто приходится трудиться практически без выходных. На основной работе много вопросов получается делегировать своим подчиненным, а в депутатской работе мне помогают помощники, которые ежедневно работают с жителями округа.
Смещенный фокус
Владелец международного агентства недвижимости M2 квартал Семен Кравченко пояснил, что ипотечная ставка полностью изменила рынок недвижимости и это не лучшая тенденция при условии, что у нас не распродано около трех миллионов квадратных метров жилья. Даже в самое спокойное время на это может понадобиться от полутора до трех лет.
— Семен Сергеевич, как Кубань отреагировала на изменения условий на рынке ипотеки?
— Несмотря на рост цен и дисбаланс на рынке ипотеки, недвижимость не теряет инвестиционную привлекательность. Большая доля покупателей сместила фокус приобретения недвижимости с таких городов, как Сочи и Новороссийск, на Санкт-Петербург, Москву и Краснодар. Статистика совершенных сделок за 2024 год подтверждает, что Кубань, несмотря на рост цен на недвижимость, вызванный рядом факторов, демонстрирует отличную динамику общего объема строительства и стоимости квадратных метров. Продолжают расти и развиваются такие крупные города, как Краснодар, Сочи, Геленджик, Анапа. Курортная недвижимость привлекательна из-за особенностей геолокации.
На территории курортных городов появляются новые жилые комплексы и привлекательные девелоперские проекты. Главным трендом региона являются инвестиционные и сервисные апартаменты. Они подразумевают как временное, так и постоянное проживание.
На сегодняшний день в Краснодаре произошло повышение среднего чека покупки жилья: с 5 миллионов 814 тысяч рублей в 2023 году до 6 миллионов 280 тысяч рублей в 2024 году.
В данный момент на рынке происходит борьба за покупателя из-за высокой конкуренции между первичным и вторичным рынком.
— Что же делать всем застройщикам, риелторам агентств недвижимости и покупателям юга России?
— В данном случае на рынке происходит борьба за покупателя из-за высокой конкуренции первичного и вторичного рынков.
Требуются новые формы оплаты при условии, что снижение спроса на покупку уже сегодня составляет тридцать — сорок процентов, и это продлится до начала следующего года. Всё это спровоцирует высокий спрос на аренду и изменение ключевых игроков в банковском секторе, где доли самих банков составляют очевидную гонку между друг другом и выражены в следующих цифрах в 2023—2024 годах: Сбербанк — 53,41 процента — 34,72 процента, ВТБ — 20,48 процента — 31,40 процента, Альфабанк — 4,78 процента — 5,84 процента, а изменение кредитных программ говорит о перспективах нынешних реалий само за себя и выражается в угасании основных программ, так как государственная ипотека — 58,16 процента, а на своем завершении и полном прекращении 40,80 процента доли покупателя.
Семейной ипотеке отдается больший приоритет, и ее доля составляет 33,63 процента в минувшем году против 42,39 процента в нынешнем году. ІТ-ипотека отходит на третий план и может показать совсем скромные результаты в цифрах и возможности получить маленький платеж с невероятно сжатой долей клиентов банка — 2,21 процента в 2023 году и 8,80 процента в 2024 году.
Основной же долей покупателей становятся сотрудники по найму, и это 91,1 процента с самым используемым документом при подаче на открытие ипотеки — со справкой 2-НДФЛ с долей 25,52 процента, а всеми любимый и простейший способ кредитования по двум документам с долей в 60,98 процента и вовсе ушел в небытие.
— Какие, на ваш взгляд, изменения возможны на рынке недвижимости в ближайшее время?
— И потребители, и застройщики адаптируются. Считаю, что явно будут предусмотрены различные формы рассрочек, дорогие выкупы ипотечных ставок и действительное замедление продаж, что, собственно, мы все и наблюдаем.
Основным рывком на рынке недвижимости будет желание получить ипотечный кредит под три процента сельской или шесть процентов семейной ипотечной ставки для оформления земельного участка с возможность построить на нем дом с плавными платежами, не разрывающими карман ипотечного потребителя.
Такой рынок будет жить ближайшие десять лет, и только он может выровнять огромное желание добавить квадратный метр с реальной возможность приобретения недвижимости.
Стимулирование продаж за счет акций
Инна Грибанова, заместитель директора жилищно-ипотечного центра «КАЯН» по первичному рынку, рассказала о спросе на квадратные метры на сегодняшнем рынке недвижимости.
— Инна Николаевна, какие квартиры на Кубани пользуются спросом?
— Наблюдается снижение спроса на приобретение жилья в новостройках, которое происходит из-за сокращения условий по льготным программам и семейной ипотеке. Для многих людей становятся неподъемными ежемесячные платежи, поэтому спросом стали пользоваться однокомнатные квартиры, студии.
Застройщики же в условиях, когда делать прогнозы спроса стало заметно сложнее, стараются стимулировать интерес покупателей за счет акций и различных предложений, чтобы сохранить необходимый объем продаж.
В то же время застройщики и банки озадачены тем, как создать выгодные предложения для клиентов в новых реалиях.
Однако глобального снижения цен не происходит, напротив, мы видим рост в пределах пяти — десяти процентов. Также наблюдается увеличение количества клиентов с наличными деньгами, которые делают выбор в пользу первичного рынка.
Подготовила Марина ЛЬВОВА
