В конце 2019 года Советский районный суд Краснодара принял решение, которое через шесть лет назовут одной из самых спорных земельных историй в городе. Гражданин Давид Топольян, действуя на основании договоров о цессии с бывшими дольщиками ликвидированного сельхозпредприятия, через суд получил в собственность четырнадцать земельных участков на территории краевой столицы, включая земли в станице Старокорсунской. Администрация Краснодара решение не обжаловала. Бизнесмен разделил участки и продал их физическим и юридическим лицам. На этой земле появились дома, коммерческие объекты, склады и торговые помещения.
В 2025 году прокуратура добилась отмены того самого судебного решения, а затем подала новый иск — уже к конечным покупателям. Суд постановил изъять участки и снести постройки. Под ударом оказались около сотни добросовестных приобретателей: пенсионеры, многодетные семьи, участники специальной военной операции, а также несколько коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, субъектов малого предпринимательства. Уголовное дело о мошенничестве в особо крупном размере возбуждено, однако ни один человек до сих пор не привлечен в качестве обвиняемого, а потерпевшие не признаны.
Как земля колхоза «Нива1» стала предметом многолетнего спора
Отправная точка этой истории — 2011 год, когда ликвидировали АОЗТ «Нива1». Земельный участок, расположенный в станице Старокорсунской (ныне в черте Краснодара), остался в общей долевой собственности бывших работников хозяйства. Владельцы долей не стали выделять свои наделы в натуре, а город тем временем разрастался.
В последующие годы администрация Краснодара передавала часть этих земель третьим лицам — под социальные программы, в аренду, под индивидуальное жилищное строительство. В результате исходный участок фактически уменьшился. Дольщики «Нивы1» оказались в ситуации, когда выделить каждому его законную долю стало невозможно. Им был причинен материальный ущерб — именно это обстоятельство впоследствии и использовал Давид Топольян, заключив с владельцами долей договоры о цессии,— выкупил у них право требования возмещения ущерба. В 2018 году он обратился в Советский районный суд с иском: компенсировать нарушенное право путем выделения ему равнозначных земельных участков.
Решение, которое не стали обжаловать
Двадцатого декабря 2019 года суд удовлетворил иск Топольяна. В его собственность перешло четырнадцать земельных участков в Краснодаре, в том числе в станице Старокорсунской. Цена сделки на тот момент была невысокой: земля сельхозназначения стоила немного. Но после включения территории в городскую черту ее стоимость выросла кратно.
Ключевая деталь: администрация Краснодара решение не обжаловала. На заседании рабочей группы шестнадцатого января 2020 года было принято решение о нецелесообразности апелляционного обжалования. Документ с этой формулировкой хранится в материалах дела. Почему муниципалитет отказался от защиты своих интересов? Это вопрос, который пока остается без ответа.
Решение вступило в законную силу. Топольян распорядился полученными участками по своему усмотрению: разделил их и начал продавать. Покупателями стали как физические лица — семьи, пенсионеры, люди, желавшие построить дом, так и индивидуальные предприниматели, а также юридические лица. На приобретенной земле за несколько лет выросли частные домовладения, производственный цех, складские помещения, торговые объекты.
Спустя шесть лет: прокуратура инициирует пересмотр
В 2025 году в Краснодарский краевой суд поступило апелляционное представление заместителя Генерального прокурора Российской Федерации. Надзорное ведомство потребовало отменить решение Советского районного суда от 2019 года. Семнадцатого апреля 2025 года краевой суд удовлетворил представление: решение отменено, в иске Топольяну отказано.
Но на этом история не завершилась. Параллельно Прокуратура Краснодарского края обратилась в Советский районный суд с новым иском — на этот раз к конечным приобретателям земельных участков. Восемнадцатого декабря 2025 года суд иск удовлетворил: земельные участки подлежат изъятию из незаконного владения, а расположенные на них постройки — сносу.
Прокуратура почему-то не обратилась с ходатайством о повороте дела и обращении взыскания на Топольяна, не стала защищать права граждан, а, напротив, решила изымать участки у конечных собственников, что привело к катастрофическим последствиям для сотни жителей и юридических лиц.
При этом суд не исследовал индивидуально приобретение каждого земельного участка. Обстоятельства покупки, проверка документов, регистрация права и добросовестность каждого конкретного владельца не получили отдельной оценки. Суд фактически рассмотрел всех ответчиков как единую массу, что противоречит принципу индивидуализации ответственности в гражданском процессе.
При рассмотрении дела суд не принял доводы ответчиков о добросовестности приобретения. Не были учтены и аргументы о пропуске сроков исковой давности, а также о незаконности восстановления сроков апелляционного обжалования спустя более чем пять лет. Для большинства ответчиков эти процессуальные нюансы стали полной неожиданностью: они приобретали землю у продавцов, которые предоставляли все необходимые документы, регистрация права собственности прошла в установленном порядке, и ничто не предвещало судебного иска спустя годы.
Особенно показательно то, что в деле не было реально аффилированных с Топольяном лиц — тех, кто входил бы с ним в одну группу компаний, действовал по его указанию или знал о незаконности происхождения земли. Тем не менее суд посчитал аффилированными всех конечных покупателей, включая рядовых граждан и добросовестных предпринимателей. Этот подход превратил презумпцию аффилированности в инструмент коллективного наказания без доказательств реальной связи с инициатором схемы.
Кто оказался в зоне поражения
Среди тех, кто купил участки у цепочки продавцов, оказались люди из разных социальных групп. Есть здесь и многодетная семья, воспитывающая восемь детей,— она вложила в строительство дома материнский капитал и ипотечные средства. Есть пожилая женщина, продавшая квартиру, чтобы перебраться в собственный дом на земле. Есть участник специальной военной операции, строящий жилье для своей семьи.
Отдельная категория пострадавших — коммерческие структуры. Организации и индивидуальные предприниматели владеют складскими помещениями, торговыми помещениями, где работают сотни жителей города Краснодара. В случае сноса таких помещений люди потеряют рабочие места, предприниматели понесут колоссальный ущерб в сотни миллионов рублей каждый, они не смогут впоследствии исполнять обязательства в своей коммерческой деятельности, что приведет к банкротствам.
Всего в деле фигурирует около ста физических и юридических лиц. Если прибавить членов семей и работников предприятий, число пострадавших превысит две сотни человек. И это не окончательная цифра: каждый из нынешних владельцев, лишившись участка, вправе подать иск к своему продавцу, те — к предыдущим, и так по цепочке. Круг будет расширяться, а судебные разбирательства — множиться.
Одним этим делом история не ограничивается. В картотеке Советского районного суда значится полтора десятка исков с участием Топольяна — как в роли истца, так и в роли ответчика. Прокуратура Карасунского административного округа Краснодара неоднократно обращалась в суд по вопросам, связанным с земельными отношениями. Некоторые процессы объединяли почти сотню ответчиков — физических и юридических лиц, которые приобрели участки по добросовестной цепочке. Краснодарский краевой суд в свою очередь отменил несколько решений нижестоящих инстанций по делам с участием Топольяна, направив вопросы на новое рассмотрение.
Вопрос о бенефициарах: чьи интересы стояли за схемой?
Из открытых источников и документов, имеющихся в распоряжении участников процесса, следует, что Давид Топольян связан с рядом организаций, входящих в инвестиционно-строительный холдинг, который входит в топ-5 застройщиков Краснодарского края и топ-30 России по объемам жилищного строительства,— AVA Group, а также компаний, с ним аффилированных.
Однако сам факт аффилированности не означает автоматического участия руководства холдинга в земельной сделке. Вопрос о том, кто был фактическим бенефициаром приобретения четырнадцати участков, остается открытым. Была ли это частная инициатива Топольяна или он действовал в интересах более крупных структур, установить только предстоит, в том числе в рамках расследования уголовного дела.
Уголовное дело: возбуждено, но движения нет
Следственный комитет России возбудил уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации — мошенничество в особо крупном размере. В постановлении о возбуждении дела сказано, что неустановленные лица, реализуя преступный умысел, достоверно зная о незаконности получения прав на четырнадцать земельных участков, разделили их и продали физическим и юридическим лицам.
На сегодняшний день, однако, ни одно лицо не привлечено в качестве подозреваемого или обвиняемого. Потерпевшие от преступления — те самые добросовестные покупатели — официально не признаны. Меры процессуального принуждения в виде ареста имущества или запрета регистрационных действий не наложены. Следствие, по сути, топчется на месте, в то время как гражданские суды уже выносят решения об изъятии участков у конечных владельцев.
Неизвестно, будет ли выясняться вопрос, как Топольян получал денежные средства за реализацию участков и куда эти средства делись. Или в результате расследования будет поставлена точка в этом вопросе с формулировкой «распорядился по собственному усмотрению»?
Такое положение дел вызывает недоумение у защиты потерпевших: если земля была получена незаконно, почему организаторы схемы до сих пор не задержаны? Если же они задержаны, то почему их имена не названы? И почему всё бремя ответственности ложится на тех, кто просто купил недвижимость, проверив документы и зарегистрировав право в установленном порядке?
Системные вопросы, которые остаются без ответа
Эта история порождает несколько важных вопросов, адресованных как местным властям, так и правоохранительной системе в целом.
Первый: почему администрация Краснодара в 2019—2020 годах не обжаловала решение суда, которое теперь признано незаконным? Кто и на каком основании принял решение о «нецелесообразности» апелляционного обжалования? Документ рабочей группы от шестнадцатого января 2020 года с этой формулировкой существует, но кто его подписал и по чьему указанию, пока не разглашается.
Второй: как прокуратуре удалось восстановить сроки апелляционного обжалования спустя более чем пять лет, когда для обычного гражданина такой срок не восстанавливается? Ответчики — добросовестные приобретатели — настаивают на том, что никаких исключительных обстоятельств не было, а сам факт восстановления срока нарушает принцип правовой определенности.
Третий: почему суд, рассматривая иск прокуратуры к конечным покупателям, отклонил все доводы о добросовестности приобретения? Согласно гражданскому законодательству добросовестный приобретатель, который не знал и не мог знать о незаконности отчуждения имущества, подлежит защите. В данном случае суд проигнорировал эту норму.
Четвертый: когда уголовное дело сдвинется с мертвой точки? Пока виновные не названы, потерпевшие не признаны, где полученные средства от продажи земельных участков, а аресты не наложены. Вся тяжесть процесса легла на гражданские суды, которые выносят решения, не дожидаясь итогов уголовного расследования.
Вместо заключения
Снос жилых домов, где живут многодетные семьи и инвалиды, уничтожение действующих организаций и индивидуальных предпринимателей с рабочими местами, изъятие участков у участников специальной военной операции — всё это предписано судебными решениями. А те, кто стоял у истоков всей цепочки, остаются в тени. Уголовное дело не имеет видимого прогресса.
Ситуация иллюстрирует системный сбой: когда правовая система не может наказать организаторов схемы, она начинает «исправлять» ситуацию за счет тех, кто оказался в конце цепочки и не совершал никаких противоправных действий. Особенно циничным выглядит подход, при котором суд, не найдя реальных аффилированных лиц, объявляет аффилированными всех подряд, а также отказывается изучать обстоятельства покупки каждого участка по отдельности. Это подрывает доверие к институту добросовестного приобретателя, к стабильности гражданского оборота и в конечном счете — к самой идее правосудия.
Остается надеяться, что апелляционное рассмотрение дела внесет ясность, а уголовное следствие наконец назовет имена тех, кто действительно виновен в махинациях с землей.
Сергей ИВАНОВ
Публикация является дословным воспроизведением материала, распространенного сайтом argumenti.ru
