Департамент имущественных отношений Краснодарского края реализует права публичного собственника — Краснодарского края. Об основной цели деятельности департамента рассказывает начальник Управления земельных отношений этого ведомства Николай Харитонов.
— Она заключается в обеспечении эффективного использования государственного имущества региона и земельных ресурсов,— говорит Николай Харитонов. — Под эффективным использованием имущества и в первую очередь земли следует понимать установление такой системы управления, которая позволила бы сохранить имеющийся потенциал региона, его плодородные земли, являющиеся одним из основных средств производства в хозяйственной деятельности, одновременно обеспечить максимальную наполняемость бюджета за счет земельных платежей и, безусловно, своевременно решать социальные вопросы.
Все вышесказанное и составляет приоритетные задачи, которые выполняет департамент.
Географическое положение региона, его климатические условия обусловили нашему краю одно из ведущих мест в России по объему валовой продукции сельского хозяйства. Более 93 процентов земель, составляющих земельный фонд Краснодарского края, представлено землями сельскохозяйственного назначения, что определило еще одну из главных задач, решение которой систематически во взаимодействии с Министерством сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности края осуществляется департаментом. Это сохранение земель сельскохозяйственного назначения, обеспечение их рационального оборота, формирование перечней особо ценных сельскохозяйственных угодий и сохранение их плодородия.
— Словом, круг вопросов, относящихся к компетенции департамента, достаточно широк.
— Совершенно верно. Так, основные направления деятельности департамента по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами предопределяют функции учета такого имущества и земельных ресурсов. Это ведение соответствующего реестра государственной собственности Краснодарского края, защита имущественных прав и законных интересов нашего региона в области имущественных и земельных отношений, обеспечение приоритета целей и задач по содействию развития конкуренции при распоряжении имуществом и земельными ресурсами, которые реализуются департаментом посредством проведения аукционов.
За департаментом также закреплены отдельные полномочия в области кадастровой оценки имущества, администрирования доходов, полученных в результате распоряжения краевым имуществом и земельными участками (арендная плата за имущество и земельные участки, продажа, дивидендные выплаты хозяйственных обществ с краевым участим, часть прибыли ГУПов, штрафы).
Департамент осуществляет определенные функции и в области организации и проведения азартных игр в игорной зоне, созданной на территории Краснодарского края: это выдача, переоформление и аннулирование разрешений на осуществление деятельности по организации и проведению азартных игр, региональный государственный надзор в данной сфере отношений.
Формирование и проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений в Краснодарском крае подразумевает создание единой нормативной правовой базы (ее своевременную актуализацию), слаженную работу государственных органов, которая в необходимых случаях обеспечивается посредством координации, установление одинаковых и сбалансированных подходов к решению однородных задач на долгосрочный период.
В сфере своей компетенции департамент принимает участие в правовом регулировании и обеспечивает развитие и поддержание в актуальном состоянии нормативно-правовой базы в части вопросов управления государственной собственностью Краснодарского края, в части земельных и смежных с ними правоотношений, в том числе социальной направленности.
В частности, в этом году по поручению главы администрации (губернатора) Краснодарского края департаментом было инициировано принятие краевого закона, наделяющего правом на льготное получение в собственность бесплатно земельных участков вдов (вдовцов) Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы. Таким образом, на территории региона восполнен пробел федерального законодательства: теперь нереализованное при жизни героями страны право на льготное получение земельного участка от государства переходит к вдовам или вдовцам героев. Этот закон является скромной данью памяти лучшим представителям нашей Родины и нашим землякам.
В области имущественных отношений департамент выступает от имени Краснодарского края учредителем акционерных обществ, создаваемых в процессе приватизации краевых государственных предприятий, и учредителем (участником) хозяйственных обществ по поручению главы администрации (губернатора) Краснодарского края; согласовывает в установленных законодательством случаях передачу в аренду государственного имущества Краснодарского края.
Департамент ведет разъяснительную и консультативную работу с гражданами и организациями по профильным вопросам. Любой желающий, имеющий вопросы в области земельно-имущественных отношений, вправе прийти на личный прием к руководителю департамента или его заместителям, обратиться в адрес департамента письменно с изложением интересующих вопросов.
— Что можно сказать о целевом использовании земельных участков?
— В силу положений Земельного кодекса РФ правовой режим земель в России определяется их целевым назначением (то есть делением земель на категории) и их разрешенным использованием, которое устанавливается в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Говоря бытовым языком, земли, относящиеся по целевому назначению к категории земель сельскохозяйственного назначения, не могут использоваться, например, для размещения производственных объектов, в свою очередь земельные участки категории земель промышленности, иного специального назначения не могут использоваться для жилищного строительства и т. д.
Законодательством предусмотрена ответственность за несоблюдение норм, регламентирующих порядок использования земель. В случаях использования арендаторами земельных участков не по целевому назначению, не в соответствии с установленным видом разрешенного использования либо неиспользования земельных участков, предоставленных в аренду, арендодатель, на стороне которого выступает департамент, направляет в адрес арендатора предложение об устранении выявленных нарушений. В случае неустранения нарушений в установленные сроки договоры аренды расторгаются.
— Назовите основные и наиболее характерные для региона виды нарушений.
— Представляется, что неосвоение земельных участков, предоставленных для строительства, случаи, когда земли сельскохозяйственного назначения не обрабатываются землепользователями, использование земельных участков вразрез с установленным видом разрешенного использования — это наиболее типичные нарушения земельного законодательства со стороны хозяйствующих субъектов, которые характерны не только для нашего региона.
Нарушение законодательства, определяющего порядок использования земель, влечет наступление административной, а в отдельных случаях — даже уголовной ответственности. Факты правонарушений в области использования земель фиксируются органами,
уполномоченными на осуществление государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля. Лицам, допустившим правонарушения, выдаются соответствующие предписания, на них налагаются штрафы.
Правовой механизм изъятия земельных участков за их неиспользование предусмотрен федеральным законодательством. С 2015 года в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения введены соответствующие нормы, а в отношении иных земельных участков, в том числе занятых самовольными постройками,— с августа 2018 года.
— В каких случаях у собственника может быть изъят земельный участок?
— В рамках правового поля в тех случаях, если участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства, но не используется по целевому назначению в течение трех и более лет. Аналогичное правило действует и в случае использования земельного участка с грубыми нарушениями, приводящими к деградации земель.
Для нашего региона, где земли пользуются высоким спросом у населения и различных хозяйствующих субъектов, необходимо использовать все возможные механизмы для их справедливого распределения.
Поэтому департамент ведет работу по принудительному изъятию у недобросовестных собственников земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и прекращению права собственности в судебном порядке. В частности, на сегодняшний день принудительно прекращено право собственности на пять земельных участков в Мостовском районе.
— Участились ли случаи использования земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, в целях предпринимательской деятельности? Какие меры предпринимаются для устранения таких правонарушений?
— Проблема действительно существует, и такие случаи в большинстве своем распространены на побережьях Черного и Азовского морей.
Зачастую жители прибрежных районов используют предназначенные для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства земельные участки для предпринимательской деятельности, прежде всего связанной с предоставлением различных услуг отдыхающим: их размещением, ведением торговли и т. д.
Информация, размещенная на сайте Управления Росреестра по Краснодарскому краю, осуществляющего государственный земельный надзор, показывает, что использование земельных участков не по целевому назначению является одним из наиболее часто встречающихся нарушений в области земельного законодательства. Несомненно, это негативно влияет как на качество оказываемых услуг, так и на экономическое развитие региона в целом.
Пресечение таких правонарушений возложено на органы государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля.
Вместе с тем в 2018 году главой администрации (губернатором) Краснодарского края региональной власти и муниципалитетам была поставлена задача пресечь практику нецелевого использования земельных участков. Для этого в районах и городах созданы рабочие группы для проведения осмотров земельных участков на предмет их использования в соответствии с разрешенным использованием. В состав рабочих групп в том числе входят представители департамента. При выявлении нарушений землепользователям разъясняется необходимость устранения нарушений и порядок такого устранения, соответствующие материалы направляются в надзорные органы и суд, если нарушения не устранены добровольно.
В настоящее время 2830 нарушений устранено, что составляет 24 процента от общего количества выявленных нарушений.
Запущен механизм, который не позволит продолжать незаконную деятельность, даже сезонного характера. Поэтому тем девяти тысячам землепользователей, которые получили уведомления об устранении нарушений, необходимо принять меры для оформления соответствующих документов.
В настоящее время в отношении нарушителей порядка 6,5 тысячи материалов направлено в Росреестр, а в отношении 845 принимаются меры по понуждению к устранению нарушений в землепользовании в судебном порядке.
Наиболее успешно такая работа проводится в Каневском, Староминском районах, а также в Геленджике и Горячем Ключе.
— Какова сейчас процедура оформления земельных участков под объектами недвижимости? Какие документы необходимо представить и как оформить заявление?
— Собственники зданий и сооружений имеют исключительное право на приобретение расположенных под ними земельных участков в собственность или в аренду без проведения торгов.
Законом предусмотрен заявительный порядок, то есть необходимо оформить заявление, в котором указываются данные, идентифицирующие заявителя, кадастровый номер земельного участка, вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, и иные сведения в зависимости от конкретной ситуации.
Процедура предоставления департаментом государственной услуги по предоставлению краевых земельных участков и на которых расположены объекты недвижимости, установлена соответствующим административным регламентом, который размещен на сайте департамента, в разделе «Государственные услуги (Функции)», а также в иных информационно правовых системах. В административном регламенте детально описана процедура предоставления земельных участков, приведены все необходимые документы и рекомендуемая форма заявления о предоставлении земельного участка.
К заявлению заинтересованного лица прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, перечень которых установлен приказом Минэкономразвития от 12.01.2015 №1.
Так, к заявлению о предоставлении в аренду или собственность за плату необходимо приложить сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю, и документы, идентифицирующие заявителя.
В отдельных случаях к заявлению необходимо приложить документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такое здание, сооружение не зарегистрировано в ЕГРН, документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН.
— В каких случаях принимается решение о предварительном согласовании предоставления земельных участков?
— Предварительное согласование предоставления земельного участка — это один из этапов при предоставлении земельного участка без проведения торгов.
Перечень случаев предоставления земельных участков без проведения торгов установлен пунктом 2 статьи 39.3 и пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. В частности, это предоставление земельных участков собственникам объектов недвижимости под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство, фермерские хозяйства, но только в случае, если нет других претендентов на интересующий участок. Кроме этого — гражданам, имеющим льготы на приобретение земельных участков в соответствии с законом, религиозным организациям, казачьим обществам, гражданам для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения
огородничества, а также добросовестным арендаторам по истечении трех лет с даты заключения договора аренды, если земельный участок предназначен и надлежащим образом используется для сельскохозяйственного производства.
Принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка также требуется в случае, если земельный участок необходимо образовать или границы земельного участка подлежат уточнению.
Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в последующем служит основанием и гарантией для приобретения такого земельного участка на праве собственности, аренды или ином допустимом законом виде права.
— Возможно ли без торгов получить земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или для организации крестьянского (фермерского) хозяйства?
— Законом установлены особенности предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта или для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в аренду без торгов.
Специфика оформления прав в данном случае заключается в том, что при поступлении заявления от фермера или гражданина о предоставлении земельного участка для вышеуказанных целей орган власти должен опубликовать и разместить на официальном сайте извещение о предоставлении земельного участка по месту его нахождения.
Если через тридцать дней со дня опубликования извещения не поступили иные заявления от заинтересованных лиц, орган, уполномоченный на предоставление земельного участка, принимает меры по заключению договоров аренды земельного участка с первоначальным заявителем.
Поступление после опубликования иных заявлений от крестьянских (фермерских) хозяйств и граждан обязывает уполномоченный орган проводить аукцион. При этом необходимо обратить внимание, что, если испрашиваемый гражданином для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок располагается за пределами населенного пункта (так называемый полевой земельный участок), договор аренды такого участка заключается органами власти без учета необходимости опубликования вышеназванного извещения.
Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства могут быть предоставлены в безвозмездное пользование, но только в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Для реализации таких прав граждан на территории края создана дополнительная нормативная правовая база. Вступившим в силу с 1 сентября 2015 года краевым законом определены муниципальные образования Краснодарского края, на территории которых гражданам, изъявившим желание работать по вакантным специальностям в сфере образования и здравоохранения, предоставляются земельные участки для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства по договору безвозмездного пользования (Закон Краснодарского края от 23.07.2015 №3232-КЗ).
— А каким образом оформляется земельный участок для коммерческих целей?
— В настоящее время по общему правилу предоставление земельных участков осуществляется путем проведения торгов в форме аукциона. Вместе с тем имеются некоторые исключения.
Как было уже сказано, отдельная процедура предусмотрена для крестьянских (фермерских) хозяйств: либо аукцион, либо предоставление без аукциона при условии, что по истечении тридцати дней после обязательного опубликования извещения о предоставлении земельного участка не поступили заявления от других лиц.
Законом установлены случаи заключения договора аренды для предпринимательских целей без проведения торгов. К ним относится предоставление земельного участка юридическим лицам по решению президента Российской Федерации, а также
предоставление земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением правительства Российской Федерации или распоряжением главы региона для реализации масштабных инвестиционных проектов или для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.
В Краснодарском крае с 2015 года действует закон об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов по распоряжению губернатора Краснодарского края.
В иных случаях для так называемых коммерческих целей земельные участки предоставляются с аукциона.
Заинтересованные в предоставлении земельных участков лица вправе обратиться с соответствующим заявлением как непосредственно в уполномоченный орган, так и через многофункциональные центры (МФЦ), сейчас уже имеющиеся во всех городах и районах края, в том числе о предоставлении такого земельного участка с торгов. Если имеется заинтересованность в краевом земельном участке, в качестве уполномоченного органа будет выступать департамент, если земельный участок является муниципальной собственностью или образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена, уполномоченным органом является орган местного самоуправления соответствующего муниципального образования.
— Отличается ли в настоящее время процедура предоставления земельного участка для ведения строительства от процедуры предоставления земельного участка для целей, не связанных со строительством?
— С марта 2015 года федеральный законодатель отошел от четкого разграничения порядков предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности в зависимости от того, предоставляется ли земельный участок для целей строительства или для целей, не связанных со строительством. Ранее действовавшая статья 34 Земельного кодекса РФ, регламентирующая порядок предоставления земли для целей, не связанных со строительством, признана утратившей силу. Одновременно законодатель отошел от заявительного порядка предоставления земельных участков и установил приоритет предоставления земельных участков на аукционе.
С указанного срока для строительства зданий, сооружений земельный участок публичной собственности может быть предоставлен только в аренду.
Информация о проведении аукциона публикуется на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет — www.torgi.gov.ru.
Аукционы проводятся максимально открыто и прозрачно. При этом проведение аукциона по продаже права аренды конкретного земельного участка может быть инициировано любым лицом, заинтересованным в приобретении прав на такой земельный участок.
Получить информацию о свободных земельных участках возможно на сайте публичной кадастровой карты Российской Федерации — https://pkk5.rosreestr.ru, где содержится официальная информация о земельных участках.
Официальным источником информации о свободных земельных участках сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной или государственной собственности, в том числе из земель фонда перераспределения Краснодарского края, является Единый государственный реестр недвижимости, сведения из которого вправе получить любой желающий, заказав выписку в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю при личном обращении в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг либо через онлайн-сервис на сайте https://rosreestr.ru.
Информацию о свободных земельных участках, в отношении которых начаты публичные процедуры, в том числе проводятся торги на право заключения договоров аренды, вправе получить любой желающий путем ознакомления с публикациями на сайте www.torgi.gov.ru, а в отношении земельных участков краевой собственности — дополнительно на официальном сайте Департамента имущественных отношений Краснодарского края — www.diok.ru, в разделе «Информация о проведении торгов».
Совершенно иной порядок оформления прав на землю предусмотрен с марта 2015 года для размещения отдельных видов объектов нестационарного типа, который ранее не применялся в российском законодательстве: использование земель или земельных участков без их предоставления в его классическом понимании.
В данных отношениях право на землю (собственность, аренда и т. д.) не оформляется, земельный участок не формируется, а его использование осуществляется на основании разрешения на использование земель или земельного участка (для проведения инженерных изысканий, обеспечения строительства и ремонта линейного объекта, осуществления геологического изучения недр), схемы размещения нестационарных торговых объектов (в случае необходимости размещения данной группы объектов), а также договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции (для размещения рекламных конструкций) или договора на размещение объекта, если такой объект входит в перечень, утвержденный специальным постановлением правительства РФ №1300.
— Расскажите о процедуре выделения земельных участков многодетным семьям.
— В развитие специальных норм федерального законодательства, устанавливающих право на льготное получение земельного участка гражданами, имеющими трех и более детей, на территории края принят специальный закон от 26.12.2014 №3085-КЗ «О предоставлении гражданам, имеющим трех и более детей, в собственность бесплатно земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».
В соответствии с данным законом гражданин, имеющий трех и более детей, вправе получить земельный участок в льготном порядке при соблюдении определенных условий: если ранее ему или второму родителю его детей не предоставлялись бесплатно земельные участки под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство; дети заявителя не переданы под опеку (попечительство); возраст младшего из детей заявителя не превышает 18 лет либо 19 лет в случае службы в армии по призыву и 23 лет — если младший ребенок обучается по очной форме обучения, а также в том случае, если заявитель в течение последних пяти лет проживает на территории города или района, где намерен приобрести земельный участок.
Гражданин, заинтересованный в реализации льготного права на приобретение земельного участка, должен встать на специальный учет. Постановка граждан на учет обеспечивается муниципалитетами по месту постоянного проживания заявителя.
Земельные участки предоставляются из специального перечня земельных участков, который формируется соответствующим органом местного самоуправления и публикуется в местных средствах массовой информации. После ознакомления с опубликованным перечнем гражданин, состоящий на учете, подает по месту проживания в местную администрацию письменное заявление только на один земельный участок из перечня.
Первоначально земельный участок предоставляется в аренду на срок до двадцати лет, при этом арендная плата минимальна и фактически приравнивается к земельному налогу за равнозначные земельные участки. После возведения жилого дома и регистрации на него права собственности у заявителя возникает право бесплатно переоформить земельный участок под ним в собственность.
— Где можно ознакомиться с административными регламентами предоставления государственных услуг департаментом?
— Для обеспечения реализации прав граждан и организаций на доступ к информации деятельности департамента создан официальный сайт департамента в информационно-телекоммуникационной сети Интернет — http://www.diok.krasnodar.ru.
Административные регламенты предоставления государственных услуг размещены на официальном сайте департамента, в разделе «Деятельность/Государственные услуги (Функции)/Перечень государственных услуг (Функций)», а также в открытых информационно-правовых системах, созданных в рамках реализации государственной политики в области правовой информатизации Российской Федерации.
Ответственными структурными подразделениями департамента обеспечивается на системном уровне актуализация всей информации, размещенной на официальном сайте, в том числе по административным регламентам предоставления департаментом государственных услуг по направлениям его деятельности.
Подготовил Михаил МИШИН
