Борьба с самостроями в Сочи порой похожа на кампанию по уничтожению всего подряд
Три года дочь не может доказать, что дом, построенный ее отцом четверть века назад на участке в садово-огородном товариществе, существует и построен по закону.
Цель жизни
Поселок Головинка Лазаревского района города Сочи. В начале семидесятых годов прошлого века работникам недавно образованного совхоза «Победа» раздавали участки земли под ведение огородов. Получила такой участок в 1972 году и семья Евгения Андреевича Пугача. Как и многие другие, кроме огорода он разбил и плодовый сад. Вскоре для закрепления за людьми участков было создано садовое товарищество «Шахе».
Пройдя трудовой путь от электрика до специалиста асфальтобетонного завода, Евгений Пугач умел всё. Про таких говорят: золотые руки. Так получилось, что к началу девяностых он остался фактически без жилья. Но к детям переезжать категорически отказался, а решил построить своими руками дом на своей земле. Сразу уточним, что земля, по сути, являлась не его собственностью, а муниципальной. Каждый член СОТ «Шахе» арендовал ее у администрации Лазаревского района на основе договора. Был такой договор и у Евгения Пугача.
Будучи человеком старой закалки, чтящим закон превыше всего, Евгений Андреевич сначала всё выяснил относительно возможности построиться на участке. Оказалось, что это не запрещено, так как в договоре значилось, что земля отведена под ЛПХ, а это предусматривало строительство капитальных зданий, например жилого дома.
Рельеф участка позволял выбрать под дом только одно место — на границе с соседом. Тот был не только не против, но и попросил по границе строить глухую стену, чтобы затем иметь возможность самому пристроить к ней свой дом. Вернее, домик площадью меньше сорока «квадратов». В общем, в 1996 году Евгений Пугач начал строительство, которое стало для него целью жизни.
По просьбе дочери Е. А. Пугача, Марины Безденежных, председатель СОТ «Шахе» А. Н. Суродеева 18 июня 2019 года дала письменное пояснение: «В 1996 году Пугач Е. А. на арендованном участке начал возведение капитального жилого строения путем бетонирования фундамента. За период с начала строительства по настоящее время (2019 год) жалоб на несоблюдение каких-либо требований при строительстве здания арендатором участка №10 от других членов товарищества и иных лиц не поступало. Согласование параметров строительства в части пограничного расположения строения достигнуто арендаторами соседствующих участков в результате обоюдных уступок с учетом рельефа местности: строительство стены здания по границе участка допускает возможность сплошной застройки, для чего арендатор участка №10 строит глухую стену (без окон, дверей, выступов). Возведение строения на участке №10 осуществлено в рамках Генерального плана застройки садово-огородного товарищества «Шахе».
Евгений Пугач строил дом исключительно на свои заработанные деньги. Процесс шел небыстро, тем более пришлось фактически врубаться в скалу, чтобы вывести жилой этаж на нулевой уровень. Строительные блоки Евгений Андреевич делал сам и носил на себе в гору по тропинке в несколько сот метров. Каждый камень, каждая арматурина, каждая доска были в буквальном смысле подняты на его плечах.
В 2009 году, когда по прошествии тринадцати лет уже появилась коробка, Евгений Пугач сделал межевание участка и занялся оформлением документов на дом, но серьезно заболел. В 2016 году Евгения Андреевича не стало.
— Отец перед смертью взял с меня и моего брата слово, что мы не оставим дом без надзора. Мы обещали исполнить его последнюю волю. Но тогда мы и предположить не могли, с каким противостоянием бюрократической машины придется столкнуться,— вспоминает Марина Безденежных.
Трехлетняя война
Проблемы начались сразу, как только Марина начала вступать в наследство. Дежурная нотариальная процедура заняла… два года! Более того, понудить нотариуса выдать свидетельства о праве на наследство арендных прав удалось только по решению суда.
— Я многодетная мать. Живу в Краснодаре, но в Лазаревское и Сочи ездила почти как на работу. Всякий раз нотариус требовала предоставить всё новые и новые справки, выписки, ответы на запросы. Пришлось идти в суд, чтобы заставить нотариуса исполнить свои обязанности. Но дальше всё пошло еще труднее,— говорит Марина Евгеньевна.
Дело в том, что в договоре аренды назначением земли указывалось «Для ведения ЛПХ». А при постановке на кадастровый учет неизвестно кем и когда было указано разрешенное использование «Для выращивания с/х продукции». Наследнице предложили устранить это разночтение, так как в противном случае дом можно признать незаконной постройкой.
Интересный факт: во всех дополнительных соглашениях к договору аренды с 1995 года назначение земли обозначено как «ЛПХ», тогда каким образом образовалось это фатальное разночтение? И устранять его приходится не чиновникам, допустившим ошибку, а гражданам, которые ни сном ни духом о ней не знали.
— В 2017 году мы обратились в администрацию Сочи и Лазаревского района с просьбой устранить техническую ошибку относительно разночтения. Получили отказ. В январе прошлого года обратились в администрацию Сочи и Департамент архитектуры, чтобы изменили вид разрешенного использования. Опять отказ, но теперь с мотивацией «на земельном участке отсутствует жилой дом». В феврале 2019-го отправили в администрацию Сочи в рамках дачной амнистии уведомления и о планируемом строительстве, и о реконструкции, и об окончании строительства — получили отказы по причине отсутствия необходимого отступа существующего дома от межи. Мы получили разъяснения от председателя СОТ «Шахе» А. Н. Суродеевой (показания приведены выше. — Прим. авт.). Однако никто этот документ изучать не пожелал. А когда мы попытались найти устав СОТ «Шахе», согласно которому производилось строительство дома, нам ответили, что он в архивах не обнаружен,— недоумевает Марина Евгеньевна. — В июне 2019 года президент подписал закон, который дает право оформить в собственность даже «самозахваченные сотки», выявленные в результате комплексных кадастровых работ. Но наш дом не выходит за границы участка, что подтверждено экспертизой, а соседний участок к тому же не отмежеван.
Приказано ломать
А дальше «веселее». Администрация обращается в суд с требованием признать постройку незаконной и снести. Суд назначает экспертизу. В своем заключении эксперт ответственно подтверждает наличие на участке именно жилого дома, который построен без заступа, с соблюдением всех требований и учетом сейсмичности. Получив материалы государственной экспертизы, в августе прошлого года Марина снова обратилась с заявлением в администрацию Сочи об устранении ошибки. Ответа, по словам Безденежных, нет по сей день.
Но и это не всё. По данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) земельный участок №10 в СОТ «Шахе» вообще находится на землях населенных пунктов, в территориальной зоне Ж-2. То есть строить капитальные жилые дома здесь можно. А вот вида разрешенного использования «Для выращивания сельскохозяйственной продукции» ни в одном законе Российской Федерации, извините, нет. Может, муниципальные чиновники сами придумали новую категорию или в Сочи действуют иные законы?
Но суд первой инстанции не смутили столь явные разночтения в документах, да и заключение эксперта, которое, по сути, в пользу Марины Безденежных, не помогло. Решение: снести дом в течение месяца, и в качестве обеспечительной меры взыскать с ответчика, то есть М. Е. Безденежных, тысячу рублей в день. Тут была проявлена гуманность. Администрация в своем иске требовала, чтобы каждый день стоил для Марины 10 тысяч рублей.
Апелляционная инстанция оставила решение без изменений. Сейчас у Марины Безденежных осталась одна надежда — на кассацию.
— Заседание в апелляционной инстанции длилось восемь минут. У меня есть аудиозапись. Нам не дали даже минимальной возможности для защиты. Крепкий, согласно заключениям экспертов, дом в суде неоднократно был назван полуразваленным. Создалось ощущение, что решение было готово заранее. Но как же так можно относиться к судьбам людей? Ведь мы ничего не нарушили. Собрали все доказательства собственной невиновности, которые от нас требовались. Экспертиза, назначенная самим же судом, не выявила нарушений. Более того, в нашем товариществе уже немало точно таких же участков, на которых дома построены и оформлены в собственность вместе с землей. Почему нас требуют снести? — не понимает Марина Безденежных.
А, действительно, почему? Ведь в последние годы на самом высоком уровне была принята масса решений, которые призваны упростить процедуру оформления земли и строений. Или постановления правительства и указы президента РФ не касаются Сочи? И ладно бы участок был в престижном районе у моря: тогда можно было бы предположить чью-то заинтересованность, так нет, на горе он, где из удобств только электричество. Ломай, чтоб был пустырь. Смысл в чем? Чтобы отчитаться в цифрах о борьбе с самостроями? Но Евгений Пугач возводил свой дом в четком соответствии с законами, с согласия соседей, по генплану товарищества, который куда-то пропал из архива вместе с уставом (с этим не мешало бы разобраться правоохранителям), и имел на руках договор с администрацией, писанный, кстати, самими чиновниками, где участок значится как земля под ЛПХ с правом возведения жилого помещения.
А может, дело в фамилии? Письмо из Лазаревского районного суда Сочи, в котором Марину уведомляли о рассмотрении дела по дому, пришло на фамилию Безнадежных, а не Безденежных. Знаковая опечатка.
Ефим ЖУК
От редакции
Сейчас в кассационной инстанции, без преувеличения, решается судьба семьи. Мы следим за ситуацией и надеемся, что это дело рассмотрят без заранее сформированного настроя на снос, но с глубоким вниманием к человеку, его правам и свободам. Ведь такое решение может стать прецедентным для тысяч граждан, которые вынуждены доказывать свою законопослушность.
НА СНИМКЕ:
Письмо из Лазаревского районного суда Сочи, в котором уведомляли о рассмотрении дела по дому, пришло на фамилию Безнадежных, а не Безденежных…
Юлия РАДЧЕНКО, юрисконсульт отдела судебной защиты юридической компании «Золотое правило»:
— Из фактических обстоятельств дела очевидно, что Евгений Пугач начал и производил строительство жилого дома на арендованном участке с назначением «для ведения ЛПХ». Только при постановке на кадастровый учет было указано назначение земли «Для выращивания с/х культур».
Так, согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Таким образом, в силу положения п. 1 ст. 222 ГК РФ, по признаку «созданное с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка» рассматриваемый объект самовольной постройкой не является.
Что касается двух других признаков самовольной постройки, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ, то рассматриваемое строение самовольной постройкой не является, поскольку:
1) возведено на земельном участке, предоставленном в установленном порядке на основании договора аренды и дополнительных соглашений с собственником земельного участка;
2) возведено без нарушений градостроительных и строительных норм и правил, установленных на дату начала возведения самовольной постройки и действующих на дату выявления этой постройки, что подтверждается выводами проведенной судебной строительной экспертизы.
Таким образом, законом определено три самостоятельных признака самовольной постройки, и рассматриваемое строение не отвечает ни одному из них.
Состоявшиеся судебные акты первой и апелляционной инстанций вынесены с нарушением норм материального права и подлежат отмене.
